Uno sguardo al cosiddetto “Rent to Buy”

Innanzitutto identifichiamo il tipo del negozio giuridico. Esso è un tipo di contratto in cui si sommano sia un preliminare di vendita che un contratto di locazione di un immobile che viene consegnato dal proprietario al conduttore, ovvero al “promissario acquirente”, contestualmente alla sottoscrizione. A fronte del pagamento del canone quest’ultimo si riserva il diritto di decidere se in futuro acquistare o meno il bene detraendone dal prezzo di vendita pattuito parte dei canoni già pagati la cui composizione è data una parte di affitto e una parte di acconto prezzo. Il diritto di decidere cosa fare spetta al conduttore e non rappresenta un obbligo. Si tratta quindi di un’opzione di acquisto che assicura al conduttore stesso anche la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari  ed il termine di durata di questa facoltà, è stabilito dalle parti ma comunque entro i dieci anni. Come puo’ apparire d’acchito questo strumento ha una duplice chiave di lettura: la prima sicuramente positiva in quanto permette all’acquirente di avvicinarsi all’acquisto della casa in modo più flessibile e meno impegnativo ed al venditore di mobilizzare il proprio bene incassando comunque un “premio” dato dalla componente di affitto del prezzo. Quest’ultimo pero’, con la cessione dell’opzione, perde la possibilità di intervenire sull’immobile rimanendo sub judice alla decisione del compratore. Inoltre in caso di morosità sul pagamento dei canoni si vedrà costretto a istruire una causa per “rilascio del bene” prima di poterlo rivendere ad altri. Il vantaggio sta per altro nel fatto che questa procedura viene giudicata dai professionisti meno complessa e meno onerosa di quella tipica di sfratto. Dal punto di vista del prezzo questa maggiore flessibilità per il compratore introdotta dall’opzione di acquisto viene solitamente ripagata con un canone più elevato della semplice locazione e cio’, intuitivamente, per compensare il venditore dal rischio di mancato esercizio dell’opzione di acquisto e della mancata conclusione di eventuali altre vendite nel durante. Inoltre il conduttore ha ulteriori garanzie dal fatto che con la trascrizione del contratto rent to buy nei registri immobiliari, il bene si manterrà indenne da eventi pregiudizievoli successivi alla trascrizione e sarà anche tutelato in caso di fallimento del venditore. Il contratto di rent to buy continua anche in quest’ultimo caso in quanto la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e se si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti. Per quanto attiene l’oggetto da acquistare la legge non prevede restrizioni. Appartamenti, box, cantine, negozi, terreni, uffici e capannoni, anche se ancora in costruzione, possono essere acquistati con questo meccanismo.  Poichè, nella fase di acquisto, si potrebbe anche ipotizzare l’accollo del mutuo questo strumento potrebbe anche essere utile ai costruttori di edifici che si trovano a dover pagare le rate dei mutui fondiari contratti per lo sviluppo immobiliare stesso. Da ultimo, in tema di imposte, è necessario verificare se la concessione dell’opzione viene effettuata da privato o da un’impresa e se si tratta di imposte dirette o indirette. Va rappresentato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto. Per sommi capi, i canoni versati per il godimento rientrano, salvo scelta contraria dell’impresa se si tratta di costruendo, tra le operazioni esenti da Iva. Nel caso che l’operazione sia imponibile ai fini dell’Iva ed il venditore sia un’impresa, le aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto-prezzo risulterebbero ad oggi alla luce delle imposte vigenti come segue:
• aliquota ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse dalle case di lusso ( A/1, A/8 e A/9);
• aliquota ridotta del 10%, invece, per le unità immobiliari “non prima casa” ma che abbiano la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa”;
• aliquota del 22% per gli immobili di lusso e per gli immobili strumentali.
Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile. Claudio Rossi